原告：张明国、张明军

原告代理律师：回志新律师

被告：张静怡、张国栋

（为保护当事人隐私，案例中人物均为化名，请勿对号入座）

古人云：“家有千金，不如兄弟和顺。”但现实往往残酷得多——财产，是最容易瓦解亲情的利刃之一；一旦刺破表面的平静，往往将多年积累的信任击得粉碎。

近日，北京诵盈律师事务所代理的北京市东城区一起房屋赠与合同无效纠纷案件迎来圆满解决。本是家庭内部的房产安排，却因一纸赠与合同将矛盾不断推向高潮：叔侄之间争执升级，叔叔无奈将侄女诉至法院。而在这场情理与法理交织的拉锯战中，诵盈律师代表叔叔站上法庭，以缜密的法律逻辑与扎实的证据体系，逐步拨开纠纷迷雾。

01.案情介绍

张国栋与代玉梅住在北京东城区，二人育有三名子女：长子张明国、次子张明军、幼子张明业。全家居住在北京东城区某小区38号房屋，这处房产虽然登记在父亲张国栋名下，但购于婚内，属于夫妻共同财产。2009年，母亲代玉梅病逝。按照继承规则，她名下1/2的房屋产权份额随即转化为遗产，由配偶张国栋及三名子女共同继承。由于多年未办理继承手续，这套房屋在法律上始终处于“四人共有”的状态。

家庭真正的风暴始于2022年，小儿子张明业被确诊为胃癌晚期。突如其来的病情打破了原本平静的生活。面对幼子罹患重疾、来日无多，88岁高龄的父亲张国栋在情感冲击之下做出了一个关键决定：将整套房屋赠与最疼爱的孙女张静怡（张明业之女）。

2022年4月19日，张国栋与张静怡正式签署《不动产赠与合同》，约定将东城区某小区38号房屋无偿赠与张静怡。合同签署后，房屋很快完成了过户登记。同年11月，张明业因病离世。直至此时，长子张明国、次子张明军才第一次得知：那套包含他们继承份额的房屋，已经在他们毫不知情的情况下，被父亲全额赠与给了侄女。愤怒与震惊随之而来。

两兄弟认为：父亲明知房屋包含母亲的遗产份额，却未征得任何共有人同意，擅自处分共有房屋，严重侵犯了他们作为继承人的合法权益。而侄女张静怡则坚称：赠与完全有效且已完成登记；祖父出于对父亲多年的愧疚、补偿以及父亲病重的现实压力才做出决定；并强调父亲张明业常年与祖父母同住，照顾有加，受赠天经地义。多轮沟通无果，亲情裂痕难以弥合。2023年2月，张明国、张明军选择将父亲张国栋与侄女张静怡诉至法院，正式提出诉请：确认《不动产赠与合同》无效。

02.案件焦点

回律师代理后认为本案的核心争议高度集中，围绕着以下两个关键问题展开：

1. 法律行为性质的认定：张国栋与张静怡之间赠与行为是否有效？

2. 处分权的合法性：在房屋存在其他共有权人（张明国、张明军）的情况下，张国栋单方面将房屋过户给张静怡，是否属于无权处分？是否损害了其他共有人的合法权益？

03.办案经过

回志新律师接受委托后，迅速研判案情，意识到这不仅是一场法律辩论，更是一场与时间赛跑的财产保卫战。

第一步：紧急财产保全，筑牢诉讼根基

回律师深知，此类家庭内部纠纷，最大的风险在于被告方在诉讼期间恶意转移财产。起诉时，房屋已登记在张静怡名下，一旦其将房屋抵押或出售，即便原告最终胜诉，权利也难以实现。然而，案件立案后至财产保全裁定下达前存在时间空窗期。回律师先行依据“继承纠纷”案由办理了异议登记，成功锁定了房产状态，为后续的正式财产保全争取了宝贵时间，化解了最大的潜在风险。

第二步：穿透表面形式，直击法律实质

庭审中，被告张静怡极力主张赠与行为的合法性，并列举了父亲张明业在世时常年尽孝、家庭历史渊源等多重情感理由，试图证明其正当性。对此，回志新律师并未纠缠于情感纠葛，而是牢牢抓住法律核心：涉案房屋并非张国栋个人财产，而是包含已故代玉梅遗产份额的共有财产。

《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定第（二）条：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”

首先，本案中所涉房屋系几名继承人共同共有，根据上述法律规定，在处分该不动产时需要经过全体共同共有人同意。父亲张国栋在进行赠与过户时未告知两名子女，两名子女在知道房屋过户后也明确表示对该行为不认可。其次，张国栋赠与房屋的行为属于无权处分，该行为无效。张国栋仅对其自身份额有权处分，无权代表其他共有人（张明国、张明军）做出决定。最后，张国栋与张静怡在明知存在其他继承权份额的情况下，以赠与形式完成过户，主观上存在损害他人权益的恶意行为。不符合法律规定的善意取得的情形，故该赠与行为亦应属无效。

第三步：关键证据锁定胜局

案件审理期间，我们调取并提交了一段关键的通话录音。录音内容清晰表明，对方在明知房屋权属存在继承份额尚未分割、产权状态并不完整的情况下，仍坚持推进过户手续。该证据不仅揭示了祖孙之间赠与行为的主观动机，也进一步佐证了双方在处分共有财产时存在明显过错，从而使法院对“恶意串通、损害他人合法权益”构成要件的认定更加充分、稳固。

04.判决结果

北京市东城区人民法院经审理后，完全采纳了回律师的核心法律观点，作出判决：确认张国栋与张静怡于2022年4月19日签订的《房屋买卖合同》和《不动产赠与合同》无效。

05.律师解读

本案的典型意义在于以下三点：

1. 继承时间点的确认，是破解本案争议的关键起点。《继承法》明确规定：“继承自被继承人死亡时开始。”换言之，一旦被继承人死亡，其遗产即按法定继承人范围自动进入继承程序。与此同时，《继承法》第二十五条进一步强调：继承人若要放弃继承，必须在遗产“处理前”明确表示；否则视为已接受继承。可看出继承的过程可分为“继承开始时”以及“遗产分割时”。本案中，母亲代玉梅去世后，其丈夫与三名子女从未就房产分割进行过协商，也未办理继承公证，更未提起析产诉讼。因此，该涉案房屋始终处于四名继承人“共同共有”的状态。

2. 家庭内部处分共有财产，程序合法性至关重要。律师强调，许多家庭纠纷源于对“共有”概念的忽视。夫妻共同财产在一方去世后，其份额自动转化为遗产，由全体继承人共有。任何一名共有人（即便是长辈）都无权单独处分整套房产。合法的途径应当是先进行继承权公证或诉讼析产，明确各自份额后，再行处置本人份额。跳过这一步骤，直接过户，法律风险极高。

3. 律师的诉讼策略：财产保全的极端重要性。本案办案心得中突出体现了“财产保全”的战略意义。在家事财产纠纷中，对方当事人转移资产的风险极大。律师通过异议登记与财产保全的组合，有效防止了“赢了官司却拿不回财产”的尴尬局面，这是最终实现当事人权益的根本保障。

06.案件总结

一场赠与引发的风波，最终以合同无效告终。它无情地揭示：在家庭财产面前，即使是充满温情的赠与意愿，也不能逾越法律设定的权利边界。血缘亲情赋予了我们相互关爱责任，但并未赋予任何成员擅自处分他人财产的权利。本案犹如一面镜子，映照出许多中国家庭在财产传承问题上的普遍困境：重情感、轻法律，重口头承诺、轻规范程序。它警示每一位家庭成员，尤其是长辈，在处置家庭重大资产时，必须具备基本的法律意识。一份合法的遗嘱、一次规范的继承析产，其价值远超事后的万千解释与情感纠葛。

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